干货公寓和商铺交易税费计算方式契税印花税增值税附加税

公寓一般是商业性质的居多，住宅式公寓比较稀缺。全新买入的公寓，税费计算还比较简单，按买入价的3%契税（3%—5%浮动，也有公寓为4%的契税）计算即可。二手公寓的税费计算就比较复杂了。

公寓交易有两种计税方式，一种是全额征税法：增值税5.6%、土地增值税5%、印花税0.05%×2、个人所得税1%、契税3%，合计为总价的14.7%。

另外一种是差额征税法（下图），主要就看哪一种计算出来的税费低。

例如，一套原价50万购入、现价60万元两年内卖出的公寓，需要缴纳的税费：

1、全额征税法：60×14.7%=8.82万元

2、差额征税法：共计6.1445万元

（1）增值税及附加税：0.62万元

（60-50）×5.6%=0.56万元、附加税（60-50）×0.6%=0.06万元。

（2）土地增值税：1.0245万元

[现价60-原价50-原契税1.5-附加税0.06-单方印花税0.025-每年5%的加计5.0]×增幅税率30%=1.0245万元

（3）个人所得税1.7万元：（60-50-原契税1.5）×20%=1.7万元

（4）印花税：0.05%×数量2（买卖双方）×现值60=60×0.05%×2=0.06万元

（5）契税：现值60×4%=2.4万元

（6）交易服务费：60×0.5%=0.3万元

（7）工本费：0.04万元

这之中的部分税费，可由买卖双方自由协商，如工本费、印花税可以由其中一人来全部承担，也有全部税费都由买家承担的。公寓的商业局限性导致它流动性会比住宅差一些，再加上税费吓人，难免会有不好出手的时候。

公寓转让税费的计算方法基本上就是这样，各地税率政策可能略有差异，具体以各地房管局等部门有关要求为准。

商铺

商铺的投资功能比较简单，无非就是出租赚现金流，自己开店的话就是少个房租成本。但选到好商铺（高回报率）并不容易，但凡出点天灾人祸很可能就得关门大吉了。

一般来说，买全新商铺交的主要是契税，以成交价的3%来算。二手商铺税费项目就比较多，具体要根据当地税务局及房管局政策来定。估算的话，一般在买卖差额的30%-40%之间，会根据商铺的年限、地段及增值等因素上浮或下调。商业地产不像住宅，一般都会有一个价格浮动，增值部分会由有资质的房产评估机构进行房屋评估。

如一个商铺130万买入，卖出价格为230万，本来中间有100万的溢价，但按各种税的标准算下来：卖方需交税约38万元，买方需交税约9万元。

按理说商铺溢价涨了将近一倍，可实际只有50%的收益，另外50%政府以税收名义征收了。有些人转让商铺售价甚至有低于一手全新的，但还没人买，主要就是升值慢、税费高，另一个就是产权到期的续费问题了。

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