我国住房租赁市场进入高质量发展阶段，报告从品牌发展现状、投资态势、运营情况、产品变化、人力资源概况等多个维度分析住房租赁品牌发展全貌，并研判其在新形势下的发展趋势。
一、品牌篇
当下，住房租赁品牌已经从政策驱动的粗放扩张阶段转向资本理性与需求升级双轮驱动的高质量发展阶段。
品牌指数分析：“投资回报”关注度远超“媒体发声”。2024年7月至今，从细分类型来看，品牌指数较为稳定，且国资系品牌在媒体的发声力度加大、扩张速度加快，品牌指数占据相对优势。从细分维度来看，品牌投资指数远高于媒体指数，且媒体指数呈现下滑趋势。
品牌数量情况：国资系品牌加速住房租赁布局，市场占有率持续提升。从迈点研究院2025年监测品牌数量来看，品牌运营商占比仍最高（42%），但国资系品牌扩张迅速，占比由2019年的14%升至2025年的38%。从开业规模TOP50和管理规模TOP50企业分布来看，国资系品牌占据主力，上榜数量过半。
品牌规模：头部集中效应明显，国资系市场份额持续扩大。分梯队来看，TOP10企业开业规模和管理规模占比分别达到54.6%、54.2%，TOP30企业开业规模和管理规模占比分别达到90.5%、89.8%。分类型来看，国资系开业规模和管理规模占比分别为35.2%、38.8%，地产系开业规模和管理规模占比分别为35.7%、35.5%。
二、投资篇
土地供应：涉租用地逐年下降，纯租赁用地有所回升，其中央国企为拿地主力军。涉租土地方面，2021年迎来供应高峰，此后供应量逐年下降，2024年成交196宗，合计用地面积507万方，较2021年下降83%。纯租赁土地方面，2021年同样为高峰期，2022年达到低点，此后成交量缓慢回升，2024年成交57宗，合计面积约160万方，其中83%为国央企拿地。
房源供给：一线城市占据主力；新一线城市中，郑州和杭州表现突出。住房租赁企业房源供给量主要分布在一线城市，占比55%；新一线城市和二线城市占比分别为26%、19%。从城市来看，排在前五位的分别是上海、北京、郑州、杭州和深圳；其中上海、北京供应量分别达77895套、70875套，郑州和杭州供应量分别为65760套、64240套。
新开情况：2024年新增开业房源超20万套，其中上海领衔。据公开数据显示，2024年全年重点22城新开集中式公寓项目431个，合计房源数超20万套，其中新开保租房项目256个，房源数16.3万套，占比约79.5%。从月度走势来看，3-6月及11月为开业高峰期；3月春节后复工衔接5-6月的毕业季，租赁市场需求旺盛。新项目集中入市抢占市场份额；而基于企业年度布局目标等因素考虑，11月入市规模全年领先。
筹开情况：上海预期最好，租赁社区受青睐。从筹开项目城市分布来看，上海预期最好，房源达7862间（套），其次是苏州，为6148间（套）；北京、杭州、广州筹开项目房源处于2000-2600间（套）之间。从筹开项目类型来看，租赁社区占比过半（58%），其次是服务式公寓（27%），白领公寓、蓝领公寓、保障性租赁住房、养老公寓占比较少。
大宗交易：2024年成交明显回落，投资主体多元化。继2023年交易高峰后，住房租赁大宗交易回调，2024年交易约15笔，主要受保租房大规模入市及居民收入降低等因素影响，租金和出租率下降，公寓类资产的收益率也下降。投资类型上，整体表现多元化，其中以建信住房租赁基金为代表的私募基金占38%；此外，以铁狮门、凯德置地为代表的资管企业占比24%。从成交的城市来看，上海以绝对优势领跑市场，成交宗数占比高达69%，其次是北京，占比19%，其余地区合计占比12%。
三、运营篇
租金情况：整体走势下滑，保租房对租金坪效压制效应显著。整体走势上，全国各城市普通公寓租金呈下滑态势，其中一线城市韧性稍强，2025年5月租金同比下滑2.7%，新一线、二线城市降幅分别为3.99%、8.54%。从城市来看，保租房集中入市带动多城租金坪效下滑，成都、上海降幅分别达10%、7%，仅北京上涨5.4%，城市间分化加剧。
出租率情况：维持稳定，全国平均出租率约91%。全国8个重点城市出租率整体呈现出稳定的特点，约91%的水平，但杭州2024年底出租率下滑明显（-8.1%），出租率降至82.53%。从绝对值来看，武汉、广州、深圳、成都、南京出租率位于92%以上，北京、上海、杭州出租率在90%以下。从同比来看，广州、深圳、成都、北京出租率小幅上涨，其余城市下降。
续租率：四成以上项目续租率60%以上，国资系企业竞争优势显著。项目续租率在50%-60%和40%-50%的占比较高，分别为20.69%、17.93%；合计约四成以上续租率在60%以上。其中，国企背书下项目续租率表现优异，例如寓见安居·萃云阁、港城中环汇·领寓、宁巢钱塘公寓等项目续租率高达90%-100%。
REITs表现：总体运营稳健，扩募与新发加速。从6单发布的2025年一季度财报数据来看，营收规模、盈利表现、出租率呈现出显著分化，但总体运营稳健。具体而言，国泰君安城投宽庭REIT以4466.74万元收入领先，其余产品营收在2000-3000万元之间。华夏北京保障房REIT凭借860.94万元净利润和46.5%的高净利率排名第一。中金厦门安居REIT以99.26%的出租率接近满租状态。城投宽庭REIT以3.2%的年化现金流分派率居首。
四、产品篇
当前，我国住房租赁需求来源以高校毕业生及职场白领为主，租客群体和年龄逐渐多元化，20-29岁和30-39岁的租客占比分别达到42%、38%。租户需求方面，50平方米以上户型占比25.4%，占比较2020年上涨11.2个百分点，产品品质需求逐步释放，租金并非唯一敏感点，数据显示，品质型公寓租金近几年逐步走高，而白领公寓租金呈下滑趋势。
产品整体特征变化：内卷态势下，差异化、精细化成关键竞争力。比如微领地上海北虹桥国际社区以“像素游戏风”为主题进行产品设计，项目室内和景观空间与社区营造结合，打造概念为“回到社区就像一键切换工作到生活的开关”。产品细分模块设计趋势：房间功能多样，公区配套多元，科技赋能运营。比如北京华润有巢君工无忧社区项目除了布置温馨的室内环境外，在公区部分也增加了很多个性化的设施，如设置400平方米的下沉公共客厅，并配置接待区、休闲区、阅读区、自习区、娱乐区、影音室与健身房，满足客户生活休闲需要。
五、人力篇
住房租赁行业人力资源呈现以下几点特征：
（1）人力资源供需总况：春节后返工潮与毕业季高峰带来人才储备需求，一线运营岗占比最高。（2）人力资源画像概况：运营人员呈现年轻化、流动率高特点，员工平均从业年限为1-2年。（3）人才招聘效能：高层岗位简历投递数量高于基层岗位，基层岗位招聘周期短于高层管理岗位。
六、趋势篇
供需量价：供需结构调整，市场竞争加剧，租金承压。在“十四五”保障性租赁住房筹集工作临近收官之际，大批保障性租赁住房集中入市，其以较低的租金和较好的居住条件吸引了大量租户，部分城市面临租金和出租率下滑的局面。
投资意愿：资方更趋多元，首选上海和北京等一线城市，业态倾向服务式公寓。投资主体以基金公司、资管公司、险资企业、租赁企业等为主体；物业主要集中在上海和北京；投资人倾向于选择服务式公寓，服务式公寓产品溢价能力更强，可快速提升资产价值，捕获高端市场红利。
融资体系：多元化融资产品展现出强劲活力与发展潜力。除公募REITs之外，住房租赁市场的多元化融资产品正展现出强劲的创新活力与发展潜力。其中，ABS、Pre-REITs、类REITs等创新型融资工具，已成为企业优化资金配置、加速资产周转的重要手段。
产品变化：硬件“多元化”+社区“软实力”持续提升，技术驱动降本增效。硬件方面，自由组合功能分区，个性化定制产品等；软实力方面，智能化数字化社区运营，个性化定制增值服务等；技术方面，企业将引入更多先进的信息技术和算法，进一步优化业务流程、提升服务质量、降低运营成本。
运营策略：社群运营成关键抓手。其一，社群运营可提高租户粘性，如开展阅读会、绘画交流、瑜伽课程等；其二，可提高租金溢价，软性配套服务也是盈利增长点的主要途径；其三，有利于公寓品牌IP的打造，与其他公寓品牌形成差异化的竞争，从而达到品牌传播、品牌价值构建的目的。