金融街控股股份有限公司（住所：北京市西城区金城坊街7号）
2020年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）募集说明书摘要
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人
（住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）
签署日： 年 月 日
目录
目录 ...... 2
第一节 发行概况 ...... 4
一、发行人简介 ...... 4
二、公司债券发行批准情况 ...... 5
三、本期债券的主要条款 ...... 5
四、本期债券发行有关机构 ...... 8
五、发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间的股权关系或其他利害关系 ...... 11
第二节 发行人的资信状况 ...... 12
一、本期债券信用评级情况 ...... 12
二、信用评级报告的主要事项 ...... 12
三、发行人历史评级情况 ...... 13
四、发行人资信情况 ...... 15
第三节 发行人基本情况 ...... 21
一、发行人基本情况 ...... 21
二、发行人设立及实际控制人变更情况 ...... 22
三、公司组织结构及权益投资情况 ...... 25
四、公司控股股东和实际控制人基本情况 ...... 43
五、发行人人员基本情况 ...... 46
六、发行人主营业务基本情况 ...... 51
七、发行人所在行业状况 ...... 73
八、发行人经营方针和战略 ...... 78
九、发行人违法违规情况 ...... 82
十、关联方关系及交易情况 ...... 83
十一、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况 ...... 85
第四节 财务会计信息 ...... 87
一、近三年及一期的财务报表 ...... 87
二、近三年及一期主要财务指标 ...... 96
三、本期债券发行后公司资产负债结构的变化 ...... 97
第五节 本期募集资金运用 ...... 99
一、募集资金规模 ...... 99
二、募集资金运用计划 ...... 99
三、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ...... 100
第六节 备查文件 ...... 101
一、备查文件 ...... 101
二、备查地点 ...... 101
第一节 发行概况
一、发行人简介
二、公司债券发行批准情况
（三）发行人本次面向专业投资者公开发行不超过人民币181亿元（含181亿元）的公司债券已经深圳证券交易所审核通过，并经中国证券监督管理委员会同意注册（证监许可[2020]1382号）。本次债券采取分期发行的方式，首期发行自中国证监会同意注册之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自中国证监会同意注册之日起24个月内完成。
三、本期债券的主要条款
（一）发行主体：金融街控股股份有限公司。
（二）债券名称：金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），债券简称“20金街01”，债券代码“149174”。
（三）发行规模：本次债券的发行总规模不超过181亿元（含181亿元），采用分期发行方式，本期债券为第一期发行，发行规模不超过20亿元（含20亿
元）。
（四）债券期限：本期债券期限为3年期。
（五）债券票面金额和发行价格：本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。
（六）增信措施：本期债券无担保。
（七）债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，本期债券票面利率由发行人和主承销商按照发行时网下询价簿记结果共同协商确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
（八）债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的交易、质押等操作。
（九）发行对象：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司A股证券账户的专业投资者。
（十一）配售规则：簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配售，投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照以下原则：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低向高对认购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申购利率确认为发行利率；申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期合作的投资者优先。发行人和簿记管理人有权决定本期债券的最终配售结果。
（十二）向公司股东配售安排：本期债券不向公司股东优先配售。
（十四）利息登记日：本期公司债券付息的债权登记日为每年付息日的前1个交易日，在该登记日当日收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得上
一计息年度的债券利息（最后一期含本金）。
（十五）付息日：本期债券的付息日为2021年至2023年每年的7月24日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息。
（十七）还本付息的期限和方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
（十九）信用级别及资信评级机构：经中诚信国际信用评级有限责任公司评定，本期债券信用等级为AAA，发行人主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。在本期债券的存续期内，资信评级机构每年将对公司主体信用等级和本期债券信用等级进行一次跟踪评级。
（二十）主承销商、债券受托管理人、簿记管理人：中信建投证券股份有限公司。
（二十一）承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方式承销。
（二十二）拟上市地：深圳证券交易所。
（二十三）本期债券上市安排：本次发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易的上市条件。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法
进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
（二十四）募集资金专项账户：发行人开设募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。
（二十五）募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还回售公司债券。
（二十七）税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
四、本期债券发行有关机构
（一）发行人：金融街控股股份有限公司
住所：北京市西城区金城坊街7号
法定代表人：高靓
联系人：范文、王永欢
联系地址：北京市西城区金城坊街7号
传真：010-66573956
邮政编码：100033
（二）主承销商：中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼
法定代表人：王常青
联系人：杜美娜、任贤浩、李文杰、黄凌鸿、黎盼
联系地址：北京市东城区朝内大街2号凯恒中心B座二层
传真：010-65608445
邮政编码：100010
（三）律师事务所：北京观韬中茂律师事务所
住所：北京市西城区金融大街5号新盛大厦B座18层负责人：韩德晶联系人：张文亮联系地址：北京市西城区金融大街28号盈泰中心2号楼17层电话：010-66578066传真：010-66578016邮政编码：100033
（四）会计师事务所：致同会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场五层执行事务合伙人：徐华联系人：李力联系地址：北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场5层电话：010-85665588传真：010-85665220邮政编码：100004
（五）信用评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司
住所：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢60101执行事务合伙人：闫衍联系人：龚天璇联系地址：北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHO6号楼电话：010-66428877传真：010-66426100邮政编码：100004
（六）债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼
（七）募集资金专项账户监管银行
名称：中信银行股份有限公司北京分行住所：北京市西城区金融大街甲27号投资广场A座负责人：刘红华联系人：邓乐联系地址：北京市西城区复兴门内大街45号院主楼东配楼联系电话：01066065206传真：01066035506邮政编码：100033
名称：中国光大银行股份有限公司北京分行住所：北京市西城区宣武门内大街1号负责人：曲亮联系人：李鹏联系地址：北京市西城区宣武门内大街1号联系电话：56678772传真：56678806邮政编码：100031
名称：招商银行股份有限公司北京分行住所：北京市西城区复兴门内大街156号负责人：熊开联系人：任亚楠
（八）债券上市交易场所：深圳证券交易所
（九）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司住所：深圳市福田区莲花街道深南大道2012号深圳证券交易所广场25楼总经理：周宁电话：0755-25938000传真：0755-25988122邮政编码：518031
第二节 发行人的资信状况
一、本期债券信用评级情况
根据中诚信国际信用评级有限责任公司出具的《金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，发行人的主体信用等级为AAA，本期债券的信用等级为AAA，评级展望为稳定。
二、信用评级报告的主要事项
中诚信国际肯定了公司获得较强的股东支持、土地储备区位优势明显、公司持有较大规模的优质自持物业、融资渠道畅通及充足的流动性等方面优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策、存货去化有待加强、公司杠杆比率持续上升并处于较高水平等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
（一）正面
1、较强的股东支持。公司股东金融街集团是北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会旗下重要的资产管理平台。公司作为金融街集团重要的房地产开发运营平台，在资金和业务协同等方面持续获得金融街集团的支持。
2、土地储备区位优势明显。截至2019年末，公司已进入五大城市群16个重点城市，一、二线城市的土地储备面积占比较高，土地储备区位优势明显，为其业务持续发展提供了有力支持。
3、较大规模的优质自持物业，物业租赁及经营收入保持增长。公司大部分自持物业位于北京金融街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司投资物业保持了很高的出租率及租金水平，能够贡献稳定的现金流和利润。
4、融资渠道畅通，流动性较为充足。公司与银行、保险等金融机构保持良好合作关系，未使用授信充足；同时公司作为上市公司，直接融资渠道畅通。
1、房地产行业政策。在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎疫情影响的背景下，因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，行业利润空间不断收窄，环境及政策
的变化或对公司经营战略的实施提出更高要求。
2、存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待加强。
3、杠杆比率持续上升并处于较高水平。随着土地储备规模扩大、开发项目增加及较大规模自持物业运营，公司外部融资保持在一定规模，债务规模和杠杆率持续增长，杠杆处于较高水平。
（三）跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信国际将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，中诚信国际将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信国际并提供相关资料中诚信国际将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
三、发行人历史评级情况
发行人因发行其他债券、票据等进行公开评级情况如下：
2007年5月，中诚信国际对发行人的主体信用评级为AA级。
2009年4月，中诚信证券评估对发行人的主体信用评级为AA级。评级展望为稳定。2010年6月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为AA级。评级展望为稳定。
2011年6月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为AA级。评级展望为稳定。
2012年5月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，调高主体信用评级为AA+级。评级展望为稳定。
2013年5月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为AA+级。评级展望为稳定。
2014年4月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为AA+级。评级展望为稳定。
2014年10月，中诚信国际对发行人的主体进行了信用评级，调高主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2015年3月，中诚信国际对发行人的主体进行了信用评级，主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2015年6月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2015年7月，中诚信证券评估对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2016年5月，中诚信证券评估对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2016年7月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2016年9月，中诚信证券评估对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2016年11月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2017年4月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA
级。评级展望为稳定。
2017年5月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2017年6月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA级。评级展望为稳定。
2018年3月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA级。
2018年5月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为AAA级。
2018年6月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为AAA级。
2019年5月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为AAA级。
2019年6月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为AAA级。
2020年5月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为AAA级。
四、发行人资信情况
（一）获得主要贷款银行的授信情况
发行人资信状况良好，与工商银行、农业银行、中信银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。发行人严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。发行人近三年及一期的贷款偿还率和利息偿付率均为100.00%，不存在逾期而未偿还的债务。
截至2020年3月末，发行人获得主要贷款银行的授信总额为622亿元，其中已使用授信257亿元，未使用授信365亿元，未使用授信余额占授信总额的
58.68%。
（二）近三年及一期与主要客户业务往来情况
发行人与主要客户及供应商的业务往来均严格按照合同执行，近三年及一期
未发生过重大违约现象。
（三）债券的发行情况
1、截至本募集说明书摘要签署日，发行债券情况
截至本募集说明书摘要签署日，发行人已发行债券情况如下表所示：
表：发行人已发行债券情况
（4）EBITDA利息保障倍数=（利润总额+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+列入财务费用的利息支出）/（列入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
（5）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
（6）利息偿付率=实际支付利息/应付利息
第三节 发行人基本情况
一、发行人基本情况
二、发行人设立及实际控制人变更情况
（一）历史沿革
1、发行人前身
2、股权转让及资产置换
金融街投资（集团）有限公司）签署《股权转让协议》，华西包装集团公司将其所持48,691,500股国有法人股全部转让给金融街集团。
3、发行人上市以来重大股本变动
2002年8月，发行人公开增发人民币普通股2,145万股，股本由原来的125,906,400股变更为147,356,400股。
2003年7月，发行人实施2002年度公积金转增股本方案每10股转增10股，总股本由147,356,400股增至294,712,800股。
2004年2月，发行人实施2003年度公积金转增股本方案每10股转增3股，2004年12月公开增发7,600万股，总股本由294,712,800股增至459,126,640股。
2005年4月，发行人实施2004年度公积金转增股本方案每10股转增5股，总股本由459,126,640股增至688,689,960股。
2006年3月，发行人实施2005年度每10股转增4股的公积金转增股本方案，总股本由688,689,960股增至964,165,944股。2006年12月，发行人非公开发行股票11,428.57万股，总股本由964,165,944股增至1,078,451,644股。
2010年5月，发行人实施2009年度资本公积转增股本的方案，每10股转增2.2股，总股本由2,481,212,959股增至3,027,079,809股。
（二）发行人股东持股情况
截至2020年3月末，发行人前十大股东情况如下：
表：发行人前十大股东情况
单位：股、%
（四）发行人重大资产重组情况
报告期内，发行人未发生导致发行人主营业务和经营性资产发生实质变更的重大资产购买、出售、置换。
三、公司组织结构及权益投资情况
（一）发行人公司治理结构
为了实现持续、稳健、健康的发展，发行人制定了科学、完善的治理结构和内部控制制度，在发展的过程中有效地防范风险。发行人严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《主板上市公司规范运作指引》和《企业内部控制指引》等法律法规、规范性文件的要求，不断提高公司规范运作水平，完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度和体系。根据《公司章程》，发行人设股东大会、董事会、监事会、总经理，报告期内相关机构运行良好。
1、股东大会
根据发行人公司章程第43条规定，股东大会是发行人的权力机构，依法行使下列职权：（1）决定公司的经营方针和投资计划；（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事；决定有关董事、监事的报酬事项；（3）审议批准董事会的报告；（4）审议批准监事会报告；（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；（8）对发行公司债券作出决议；（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；（10）修改本章程；（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；（12）审议批准第四十四条规定的担保事项；（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；（14）审议批准变更募集资金用途事项；（15）审议股权激励计划；（16）审议法律、行政法规、部门规章或章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
2、董事会
根据发行人公司章程第121条规定，发行人设董事会，对股东大会负责。第122条规定，董事会由九名董事组成，设董事长一人，副董事长两人。第123条
规定董事会行使以下职能：（1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；（2）执行股东大会的决议；（3）决定公司经营计划和投资方案；（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或减少注册资本、发行债券或者其他证券及上市方案；（7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；（8）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；（9）决定公司内部管理机构的设置；（10）根据董事长的提名，聘任或者解聘公司总经理和董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；（11）制定公司的基本管理制度和专门委员会工作细则；（12）制订本章程修改方案；（13）管理公司信息披露事项；（14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；（15）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；（16）制定董事会下设专业委员会的议事规则；
（17）法律、行政法规、部门规章或公司章程授予的其他职权。
3、监事会
根据发行人公司章程第171条规定，发行人设监事会。监事会由3名监事组成。监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的比例不低于1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会民主选举产生。第172条规定，监事会行使下列职权：
（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；（2）检查公司财务；（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、本章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；（6）向股东大会提出提案；（7）依照《公司法》相关规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担；（9）公司章程规定或股东大会授予的其他职权。
4、总经理
根据发行人公司章程第152条，发行人设总经理1名，由董事会聘任或解聘。公司总经理、常务副总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人和公司认定的其他管理人员为公司高级管理人员。公司章程第156条规定总经理对董事会负责，行使下列职权：（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；（3）拟订公司内部管理机构设置方案；（4）拟订公司的基本管理制度；（5）制定公司的具体规章；（6）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员；（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的其他管理人员；（8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；（9）提议召开董事会临时会议；（10）公司章程或董事会授予的其他职权。
（二）发行人治理结构图
截至募集说明书摘要签署日，发行人治理结构图如下：
图：发行人治理结构图
截至募集说明书摘要签署日，发行人根据战略定位和管理需要，共设16个职能部门，主要职责如下：
表：职能部门职责情况
统的财务管理机制，主要包括：（1）建立财务决策机制：明确决策规则、程权限和责任等；（2）建立财务决策回避机制：对股东、董事会成员、高级管理人员与公司利益有冲突的财务决策实行回避制度；（3）建立财务风险管理制度：
明确投资者、经营者及其他相关人员的管理权限和责任，按照风险与收益均衡、不相容职务分离等原则，控制财务风险；（4）建立财务预算管理制度事项：明确运算管理的程序、执行时间、权责归属等细节问题；（5）组织机构管理机制：
明确财务管理权职机构及其管理职权和内容；（6）资金筹集制度：明确了对资金筹集的方式、原则、程序和细则；（7）资产营运：建立资金管理制度，明确资金调度的条件、权限和程序，统一筹集、使用和管理资金。内容包括对建立销售合同、存货管理管理以及固定资产购建、使用、处置制度；（8）对外担保制度：
明确了对外担保活动应遵守的审批程序和实施职能部门；（9）损益管理制度：
说明了收入管理的内容，成本控制的制度原则以及收益分配的实施内容和条件；
（10）清算重组：明确了重组清算活动的实施原则和程序；（11）财务监督：公司设立审计委员会和监事会，对公司的审计、定期报告以合作事务所、机构的更换等进行职权监督和管理；（12）关联交易：明确了对关联交易的管理制度。
2、在会计制度管理方面：公司根据《企业会计准则》的规定，对公司本身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。主要内容包括：（1）会计核算：明确会计要素的确立原则，对会计科目的分类以及公司执行的会计核算方法及会计核算工作程序；（2）组织与人员：明确了会计机构和会计人员的职责和权限；（3）会计凭证、会计档案管理：分别明确了原始凭证、记账凭证和会计凭证的内容与格式要求，会计档案的保存期限与借用程序；（4）财产物资管理制度：明确了货币资金的管理、发票、收据的管理及应收款项的管理；（5）财务内控：明确了对公司人员财务内控的职责和具体实施规范；（6）财务报告及财务评价：明确了财务报告披露的时间及内容。
3、在预算管理制度方面：除于《财务管理制度》中专章进行有关规定以外，发行人制定了独立的《全面预算管理制度》，包括经营计划、投资计划、财务计划、管理工作计划等。《全面预算管理制度》规定内容主要涵盖：（1）预算的范围：包括公司及所属全资、控股及实施管理控制的子公司；（2）预算的种类：
涵盖项目开发建设、销售管理、经营管理、资本运营、财务管理等各方面；（3）预算内容：业务预算、资本预算和财务预算组成；（4）预算管理委员会：经董
事会批准设立，由总经理担任预算管理委员会主任，委员会成员由公司经理班子成员组成，预算管理委员会是公司预算管理的领导机构，负责组织预算的编制、执行、调整、分析和考核；（5）预算区间：自每年1月1日起至12月31日止；
（6）预算管理过程：实行全员参与和全过程控制；（7）预算管理办公室：在预算管理委员会下设，作为预算管理委员会的日常执行机构，预算管理办公室分类制定相关项目的预算标准；（8）预算监控：施预算执行的动态监控机制。每月统计各项预算指标实际执行结果，召开经营预算（计划）分析会。预算管理办公室不定期开展对公司各部门、各子公司预算执行情况的检查及分析；（9）预算调整：预算调整包括预算目标的调整和不影响预算目标的调整，预算本着一经批准不得随意调整的原则；（10）预算考核：每考核期末预算管理委员会组织预算管理办公室对公司各部门、各子公司预算的实际执行情况进行评价与考核。预算管理秉承着全面性、统筹平衡性、积极适度性、刚性和因企制宜性的原则，各全面预算管理组织、制度、职权明确，相互配合，为全面预算管理的实施提供了组织和制度上的保障。
4、在对外担保制度方面：除公司制定的《财务会计制度》中有说明外，发行人还在公司章程中明确规定了公司对外担保制度管理、审批权限和审查程序、信息披露、监督调查等。（1）对外担保管理：明确对外担保的对象、对对外担保调查的内容、事项范围。并且公司对外担保业务建立严格的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责、权限，确保办理不相容的岗位相互分离、制约和监督；
（2）对外担保审批权限和审查程序：对外担保事项属于股东大会职权，由股东大会审议通过；除必须由股东大会决定的以外，必须经董事会审议。应由董事会审议的对外担保，必须经出席董事会三分之二以上董事审议同意并作出决议；（3）对外担保合同管理：经董事会或股东大会审议批准后，公司法定代表人或其授权人签订对外担保合同，所签合同应当符合《担保法》等相关法律、法规的规定且合同事项明确无歧义。除银行出具的格式对外担保合同外，其他形式的对外担保合同需由负责法律事务的部门审查，必要时交由公司聘请的律师事务所审阅或出具法律咨询意见书；（4）风险监控：明确登记备案管理程序，以及对债权变化的管理；（5）信息披露：明确了对外担保披露时间和义务；（6）监督检查：明确内部控制监督检查的主要内容。
5、在关联交易制度方面：发行人制定了《关联交易制度》并对关联交易制
度作出了详细规定。主要内容包括：（1）明确了关联人的范畴及关联关系的定义；（2）对关联交易定义；（3）明确关联交易决策程序；（4）明确关联交易披露内容；（5）说明日常关联交易管理原则。另有《规范与关联方资金往来的管理制度》对规范关联方资金往来有规定，并说明关联方资金往来审批条件：与关联自然人资金往来金额在30万元以下，与关联法人资金往来金额在300万元以下的，由公司总经理审核后报董事长批准；公司与关联自然人资金往来金额在30万元以上，与关联法人资金往来金额在300万元以上的，由公司董事会审议决定。
定价政策：（1）销售货物：发行人与关联方的销售遵循独立核算的原则和以市场价格为基础的公允定价原则；（2）接受劳务：发行人接受关联方提供的劳务，按双方协议进行结算。
6、在重大投、融资决策制度方面：除于《财务会计制度》中有说明外，发行人公司章程中，还有《股权投资管理制度》、《募集资金管理制度》和《债务融资管理办法》中有具体严格的说明。在《股权管理投资制度》中，发行人对于投资管理规定了严格的权限和审批程序：第六条单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的50%以下，或绝对金额不超过5,000万元人民币的投资事项，由公司董事会审议批准；单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的50%以上，且绝对金额超过5,000万元人民币的投资事项，经公司董事会审议后，报公司股东大会审议批准。
在《募集资金管理制度》中，发行人对募集资金来源、使用、信息披露等都有具体说明。在《债务融资管理办法》中，发行人对融资目的、适用范围、原则、融资工作管理和资金使用返回，以及融资数据信息的送报都有相应具体规定。
7、在对下属子公司管理方面：发行人规定各下属子公司应根据发行人的基本制度建立公司的管理制度，子公司规章制度与公司一致。发行人针对下属子公司的人员进行监督和管理，确保下属子公司规范、高效、有序的运作和健康的发展，提高公司整体资产运营质量，控制公司整体风险，维护公司整体形象。
8、在安全生产方面的管理制度方面：为进一步加强发行人安全生产管理工作，全面落实安全生产主体责任，建立安全生产长效机制，防止和减少安全生产事故，保障生产经营活动顺利进行，制定公司《安全生产管理办法》。安全生产：
在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的
相关活动。安全生产工作是安全维稳工作的一部分，维稳工作内容详见公司其他相关管理制度。管理方针：“安全第一、预防为主、综合治理”；目标：确保无甲方主体安全生产责任事故，杜绝“较大级别”（含）以上安全生产事故，减少一般安全生产事故；管理原则：坚持安全生产工作“三同时”原则、“管生产必须管安全”原则。
9、在信息披露事务和投资者关系管理方面：发行人根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等相关法律、法规、规范的要求，依据《公司章程》的有关规定，结合公司信息披露工作的实际情况，特制定《金融街控股股份有限公司信息披露管理制度》。公司董事会秘书是公司信息披露工作的直接责任人，负责处理公司信息披露事务，督促公司制定并执行信息披露管理制度和重大信息的内部报告制度，促使公司和相关当事人依法履行信息披露义务。董事会办公室是负责公司信息披露工作的专门机构，董事会秘书和董事会办公室工作人员是负责公司信息披露的工作人员。公司信息披露的范围及标准严格遵守相关证券监管规定的要求。公司信息披露的原则是公开、公平、公正、真实、准确、及时、完整。10、在突发事件应急管理制度方面：为应对可能对公司经营管理造成不利影响的突发事件，发行人针对突发事件具备相应的应急处置预案，应急处置预案涵盖重大突发事件的适用范围、事件等级、应急流程、预警和预防机制、应急处置方案等。针对公司治理和人员管理方面，如遇突发事件造成公司董事、监事、高级管理人员无法履行职责的，公司将依法合规按照公司章程及其他决策制度，确保正常经营的平稳开展和公司治理机制的有效运行。同时，针对信息披露，发生突发事件后，发行人将按照《金融街控股股份有限公司信息披露制度》，在事件发生后及时准确披露事件信息及其影响情况。
11、在资金管理制度方面：（1）资金内控管理制度。为加强资金管理，保证资金安全，保证资金收支平衡，提高资金使用效率，发行人制定了资金管理制度，主要内容包括：资金预算编制、预算执行和考核、资金集中划拨和调度、资金收支管理和现金和银行存款管理等。（2）短期资金调度预案。所属公司各项资金，原则上应集中到公司本部，公司本部根据各子公司的资金预算，以保证子公司正常经营需要为原则，定期或不定期地将所需资金拨付给各子公司，切实保障资金安全。发行人本部财务管理部下设资金结算中心，具体负责发行人的预算
编制、资金调度与管理。资金结算中心在财务管理部经理领导下开展工作。发行人各部门（包括分公司）按统一的要求定期编制资金预算，经部门经理、职能主管经理审核后送交财务管理部。财务管理部汇总平衡各部门资金预算后，报财务总监审核确定。年度资金预算需进一步经总经理审核后，报董事会批准后执行。
（四）发行人对其他企业的重要权益投资情况
1、发行人控股子公司基本情况
截至2019年末，发行人纳入合并范围的下属子公司有127家，基本情况如下：
表：发行人控股子公司情况表
运动场馆服务（游泳馆除外）；行李搬运服务；健身服务；房地产咨询服务；百货零售（食品零售除外）；水果零售；房屋租赁；日用杂品综合零售；洗染服务；小饰物、小礼品零售；图书出租；档案馆；音像制品出租；传真、电话服务；干果、坚果零售。
（4）金融街重庆融拓置业有限公司
（5）金融街（北京）商务园置业有限公司
4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本区产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
3、发行人联营、合营企业基本情况
截至2019年末，发行人联营、合营企业共有16家，对发行人资产、负债、收入及利润均不产生重大影响，基本情况如下：
表：发行人联营、合营企业基本情况
单位：万元、%
18,056,795.40万元，所有者权益为6,444,216.90万元；2019年度实现营业收入3,698,781.77万元，利润总额539,565.33万元，净利润364,202.32万元，归属于母公司所有者的净利润91,772.05万元。
（二）实际控制人基本情况
发行人实际控制人为西城区国资委。西城区国资委为北京市西城区政府特设机构。西城区国资委负责依法按照法定程序决定区属企业中的国有独资企业和国有独资公司分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项；负责指导和规范区属企业董事会的相关工作，向国有及国有控股、参股公司委派董事或股权代表；向国有独资公司派出监事会，向国有控股、参股公司派出监事；通过法定程序对区属企业负责人进行任免、考核并根据其经营业绩进行奖惩；联系、协调有关部门对企业负责人任中、离任的经营成果及经济负责实施审计；建立符合社会主义市场经济体制和现代企业治理要求的选人、用人机制，完善经营者激励和约束制度；指导推进国有及国有控股企业的改革和重组；指导和促进国有及国有控股企业建立现代企业制度，完善公司治理结构；推动国有经济布局和结构的战略性调整；通过统计、稽核等方式对区属企业国有资产的保值增值情况进行监管；建立和完善国有资产保值增值指标体系，拟定考核标准，维护国有资产出资人的权益；加强协调解决区属企业改革、发展、稳定方面重大问题的职责；代表区政府向区属企业派出监事，负责监事会的日程工作；主管区街道经济管理协会和全区各街道集体资产管理协会；承办上级机关和区委、区政府交办的其他事项。
（三）发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系
图：控股股东及实际控制人持股情况
（四）发行人的独立性
1、业务独立性
发行人具有独立完整的房地产开发与经营体系，在项目立项、土地储备、设计规划、工程施工、材料采购、项目销售、物业运营等各环节各方面的经营与运作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的企业。
2、资产独立性
3、人员独立性
发行人的总经理、副总经理、财务负责人及董事会秘书等高级管理人员均专职在公司工作，未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼任除董事外的其他职务；发行人财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职；高级管理人员在发行人领取薪酬，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领取薪酬；发行人员工的劳动、人事、工资报酬独立管理。发行人具有良好的人员独立性。
4、财务独立性
发行人设置了独立的财务管理部门，并建立了独立的会计核算体系和财务管理制度；发行人独立做出财务决策和安排，具有规范的财务会计制度和财务管理制度。发行人财务与控股股东、实际控制人及其控制的企业完全分开，实行独立
核算，不存在控股股东干预发行人资金使用的情况；发行人在银行独立开户，独立纳税，不存在为其控制人纳税的情况。发行人财务机构负责人和财务人员由发行人独立聘用和管理。
5、机构独立性
发行人的机构与控股股东或实际控制人完全分开且独立运作，不存在混合经营、合署办公的情形，完全拥有机构设置自主权，发行人具有良好的机构独立性。
五、发行人人员基本情况
（一）现任董事、监事、高级管理人员基本情况
发行人董事、监事、高级管理人员近三年及一期内不存在违法违规及受处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关规定。截至本募集说明书签署日，董事、监事、高级管理人员基本情况如下：
表：现任董事、监事、高级管理人员基本情况
限公司执行董事，金融街惠州置业有限公司董事长，金融街（上海）投资有限公司执行董事，金融街（天津）置业有限公司执行董事。现任公司董事、总经理和长城人寿保险股份有限公司董事。白力：男，硕士，曾任中国人民银行新闻处处长，团委书记（副司局级），北京市西城区人民政府区长助理，北京金融街建设指挥部常务副总指挥，中国人民银行团委书记（副司局级）。现任公司董事、长城人寿保险股份有限公司董事长、北京华融综合投资有限公司董事长、北京金融街保险经纪股份有限公司董事长、长城财富保险资产管理股份有限公司董事。董真瑜：女，硕士，现任和谐健康保险股份有限公司资管中心另类投资部副总经理以及沈阳通盈置业有限公司外部顾问等职务和公司董事。林义相：男，博士，硕士生导师。现任天相投资顾问有限公司董事长和公司独立董事。牛俊杰：男，硕士，现任北京世纪瑞尔技术股份有限公司董事长和公司独立董事。杨小舟：男，博士，中国注册会计师。现任中国财政科学研究院（原财政部财政科学研究所）研究员、研究生院博士生导师和公司独立董事。
2、监事会成员简历
栗谦：男，硕士，高级工程师（教授级），曾任公司副总经理、总经理助理，金融街（北京）置业有限公司执行董事、总经理，金融街（北京）置地有限公司执行董事，金融街重庆置业有限公司执行董事，北京市慕田峪长城旅游服务有限公司董事长。现任公司监事会主席。谢鑫：男，硕士，曾任北京金融街投资（集团）有限公司人力资源部总经理、副总经理，长城人寿保险股份有限公司人力资源部总经理。现任公司监事、北京金融街投资（集团）有限公司人力资源副总监兼人力资源部总经理、北京金融街保险经纪股份有限公司董事、航天科工智慧产业发展有限公司董事。卢东亮：男，EMBA，硕士，高级工程师，曾任金融街（北京）置业有限公司总经理，北京金融街奕兴置业有限公司总经理，北京金石融景房地产开发有限公司董事长，金融街武汉置业有限公司总经理。现任公司职工监事、金融街武汉置业有限公司执行董事。
3、高级管理人员简历
吕洪斌：详见上文董事会成员简历。盛华平：男，学士，工程师，曾任公司副总经理，金融街（上海）投资有限公司执行董事，金融街重庆置业有限公司执行董事、总经理。现任公司常务副总经理、北京金融街资产管理有限公司董事长兼总经理。
王志刚：男，硕士，国家一级注册建筑师，曾任公司总经理助理，北京金融街顾问有限公司执行董事、总经理，北京金石融景房地产开发有限公司董事长，北京天石基业房地产开发有限公司董事长、总经理，京津融都（天津）置业有限公司董事长兼总经理。现任公司副总经理。张晓鹏：男，硕士，曾任长城人寿保险股份有限公司董事会秘书，北京金融街建设集团董事会办公室主任，金融街成都置业有限公司执行董事、总经理。现任公司副总经理、董事会秘书、金融街控股（香港）有限公司执行董事和总经理。张梅华：女，硕士，高级会计师、注册会计师、注册税务师，曾任公司财务副总监、融信（天津）投资管理有限公司执行董事。现任公司财务总监。傅英杰：男，博士，高级工程师（教授级），国家一级注册建筑师，曾任公司总建筑师、北京市建筑设计研究院科技质量部副部长。现任公司副总经理。李亮：男，硕士，曾任金融街（天津）置业有限公司执行董事兼总经理。现任公司副总经理、金融街（北京）置业有限公司执行董事兼总经理。
（三）现任董事、监事、高级管理人员在股东单位及其他单位（不包括发行人下属公司）兼职情况
1、现任董事、监事、高级管理人员在股东单位任职情况
表：现任董事、监事、高级管理人员在股东单位任职情况
租赁业务实现营业收入184,112.35万元，同比增长5.73%，毛利率保持在91.34%的较高水平。
2017年度、2018年度、2019年度和2020年1-3月，发行人物业经营收入分别为64,434.48万元、67,468.92万元、68,740.91万元和4,626.85万元，总体呈增长趋势。2017年，发行人物业经营收入同比增长0.23%，主要原因是酒店板块深化特色经营、深挖项目潜力、提升客户服务，营业收入保持稳定。2018年，发行人物业经营业务实现营业收入67,468.92万元，同比增长4.71%，主要原因一是酒店板块拓宽销售渠道和业务模式、优化客户结构，在市场竞争组别中继续保持领先地位；二是文旅板块强化主题特色营销，完善旅游配套，旅游接待人数较去年增加，品牌影响力持续提升。2019年，面对严峻市场形势，发行人物业经营业务积极调整销售策略，拓展客户渠道，加强资源整合，实现营业收入68,740.91万元，同比增长1.89%，毛利率为24.25%。
近三年及一期，发行人主营业务成本结构如下表所示：
表：发行人主营业务成本结构
单位：万元、%
单位：万元、%
包括写字楼、商业、住宅、公寓及其配套项目等。
（1）发行人主要经营资质
发行人为住建部批准的一级房地产开发企业（证书编号：建开企【2005】483号），可在全国范围内从事房地产开发项目。发行人下属主要房地产开发经营主体取得的主要资质情况如下：
表：截至报告期末发行人下属主要房地产开发经营主体取得主要资质
同比上升15.16%。面对行业政策和市场形势，公司积极应对，通过加强大客户定制销售、运用智慧案场创新营销模式等措施，销售签约规模保持合理水平。
2018年，房地产行业调控政策持续从紧，公司所进入城市市场销售处于2016年以来的较低水平。面对严峻的行业形势，公司全员凝心聚力、攻坚克难，通过强化销售调度、推行价值营销、提升客户体验等措施，实现销售签约额约307亿元，较去年同期增长30%，销售签约额创历史新高，迈上新台阶。公司商务地产项目实现销售签约额59亿元（实现销售面积21.5万平米）；住宅地产项目实现销售签约额248亿元（实现销售面积86.4万平米）。公司在北京、广州、惠州区域销售签约额分别位于所在城市前十名，城市公司市场地位明显提升。
2019年，面对严峻的市场形势，公司通过强化销售调度、推行价值营销，公司实现销售签约额319亿元，实现销售签约面积118万平米。其中，住宅产品以“价值营销、提升服务、强化品牌”为原则，以“明确标准、构建体系、丰富资源”为抓手，提升产品的展示力、销售力和服务力，实现销售签约额266亿元（实现销售面积104万平米）；商务地产加强大客户销售，推进产品去化，实现销售签约额53亿元（实现销售面积14万平米）。
发行人截至2020年3月末主要竣工项目情况如下：
表：截至2020年3月末发行人主要住宅及商业地产竣工项目情况
单位：平方米、亿元
2019年度，发行人新增土地情况如下：
表：2019年度发行人新增土地情况
2019年度，发行人房地产项目销售情况如下：
表：2019年度发行人房地产项目销售情况
单位：万元、%
（5）房产开发经营模式
发行人房地产开发的主要经营模式为自主开发，主要通过“招、拍、挂”或项目公司收购取得土地之后，针对目标客户进行产品设计，履行土地、规划、施工等相关手续的报批，符合销售条件时办理预售后销售手续，房产建造完成并验收合格后交付客户。发行人房产开发的销售定价模式：在对宏观环境、区域环境和房地产产业环境市场发展趋势分析与预测基础上，通过对项目所在区域房地产市场供求关系及竞争环境的深入研究，结合项目自身特色，在确保开发项目成本收益测算满足公司既定利润指标的前提下，综合确定开发项目期房和现房销售价格体系。此方法适用于销售型物业（包括住宅、写字楼、商业、车位以及特殊用房）价格体系的制定。
投资项目信息收集意向性项目的现场考察
意向性项目的现场考察选定拟开发项目
选定拟开发项目项目可行性研究
项目可行性研究竞得土地
竞得土地办理“国有土地使用证”
办理“国有土地使用证”招标确定设计单位
招标确定设计单位完成施工图设计并报审
完成施工图设计并报审办理“建设工程规划许可证”
办理“建设工程规划许可证”招标确定施工单位
招标确定施工单位招标确定专业监理公司
招标确定专业监理公司办理“建筑工程施工许可证”
办理“建筑工程施工许可证”施工计划、施工准备
施工计划、施工准备组织施工
组织施工办理“商品房预售许可证”
办理“商品房预售许可证”推广销售
推广销售竣工验收备案
竣工验收备案房屋
房屋办理房屋产权证
发行人房产开发项目销售模式：通过招、拍、挂或股权收购取得项目的开发权，并根据项目招、拍、挂约定和市场定位开发相应功能的物业类型。销售模式为期房销售和现房销售。公司的销售组织以自主销售为主，社会中介代理机构代理销售为辅，公司市场营销部负责项目的营销策划，市场定位，销售组织与管理等工作。
2、物业租赁
（1）物业租赁基本情况
近三年，发行人物业租赁基本情况如下：
表：物业租赁基本情况
单位：平方米、%
C3四合院建筑面积2,081平方米，按照北京传统的四合院进行规划建设，分为地上和地下两层。
金融街（西单）购物中心位于北京黄金商圈的西单北大街，位于北京西单灵境胡同西口，紧邻地铁4号线灵境胡同站，整体建筑面积60,900平方米。金融街（西单）购物中心现由来自世界时尚之都巴黎的欧洲最大零售集团之一、法国百货业巨头Galeries Lafayette联手香港I.T时装集团整体租赁并于2013年9月开业，是目前老佛爷百货在亚洲开设的第一家直营百货店。
（3）主要办公楼项目情况
金融街中心项目位于北京市西城区金融大街甲9号，是金融街核心区域的5A智能甲级写字楼。金融街中心由南塔和北双塔三座写字楼与裙房底商四个部分组成，总建筑面积约14万平方米（改扩建完成后），由国际知名建筑公司SOM公司担纲设计，为金融街区域的地标性建筑。
金融街（月坛）中心项目与金融街建成区东、西呼应，是金融街西拓的第一个项目，项目位于西二环西侧，南礼士路以东，月南大厦以南，西二环以西，月坛南街以北，总用地面积42,727.56平方米，其中建设用地面积41,390.86平方米,总建设面积36.9万平方米，办公楼地上建筑面积239,622平方米,地下建筑面积124,475平方米。以金融总部办公为主，辅以完善的配套设施，构筑人性化的商务综合体。
德胜国际中心位于北京市德胜门外大街83号，是德胜科技园区的代表项目。总建筑面积23万平方米，由A、B、C、D四栋国际甲级写字楼和E座独立项目组成，其中A、C、D座入驻世界500强企业和大型央企——中国交通建设集团、中国印钞造币总公司、中国工商银行股份有限公司。
金融街海伦中心位居虹口核心海伦路四平路交汇处，毗邻四川北路商圈，无缝接驳北外滩商圈及四平路辐射的五角场商圈，轨道交通4号、10号线急速通达全城。项目按照LEED金级认证和国家绿色二星级双认证标准建造，总建筑面积约17万平方米，由5幢总建筑面积约5745平方米—10410平方米的多层总部
办公、1幢32层国际5A甲级写字楼组成。紧邻外滩金融聚集带，隔江对望陆家嘴，坐享陆家嘴、外滩、北外滩—上海金三角核心金融圈。以智能化办公、健康办公、4C服务等优势，提供国际甲级写字楼的优质办公体验，打造区域商务标杆。
天津环球金融中心（津塔写字楼）位于天津市和平区大沽北路2号，是一座
336.9米高的世界级地标写字楼。其地上75层，地下4层，地上建筑面积20.5万平方米。津塔写字楼在设计、施工、配套等方面引入的国际一流创新技术在天津建筑史上写下了多项新纪录，采用了目前最先进的钢板剪力墙结构，同时也是全球范围内采用钢板剪力墙结构技术建成的最高建筑。2011年该建筑获得了美国加州建筑结构设计奖。
（4）物业租赁经营模式
租赁模式：发行人持有经营物业，通过子公司或自身代理公司进行对外宣传、招商和租赁活动。在确定相应租户之后，即通过签订租赁协议，将公司自持物业租赁给目标客户使用，公司收取租金实现收益目标。
租金收取方式为根据租赁客户、租赁位置不同等因素，租金收取方式分为固定租金、业绩抽成及以上两种方式综合确定的三类模式。
结算方式：金融街购物中心、金树街项目、C3四合院以及金融街（西单）购物中心等商业项目基本按月结算。金融街·万科丰科中心、金融街（月坛）中心部分（不含金融集）、德胜国际中心、金融街公寓（商务长租）、金融大厦、金融街（月坛）中心-金融集、通泰大厦、E2四合院5/7号院、E2四合院4/6号院、金融街海伦中心、金融街南开中心、环球金融中心等办公项目的结算方式为按季度结算。
3、物业经营
（1）物业经营基本情况
2019年度，发行人物业经营基本情况如下：
表：发行人2019年度物业经营基本情况
单位：平方米、%
为酒店管理方并向其支付委托管理费。惠州喜来登酒店位于广东省惠东巽寮金海湾金海路1号，是落户于惠州市金海湾的首家国际度假酒店，俯瞰风景如画的巽寮湾金海湾。酒店建筑面积43,649平方米，拥有多间客房及套房，可观赏180度环南中国海景景观，日落美景尽收眼底。金融街控股聘请喜达屋酒店集团为酒店管理方并向其支付委托管理费。
（3）物业经营模式
自主经营管理模式：即在市场研究分析基础上，确定项目市场定位与经营业态，针对自持物业成立项目管理公司，以项目公司盈亏作为投资收益。发行人自主组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理工作。通过提高项目公司盈利水平，实现控股公司收益目标。自主经营的为金融街公寓和金融街控股体育中心。自主经营的主要成本费用是固定资产折旧、日常办公费用、人工成本、能源费。委托经营管理模式：即委托专业机构进行物业和市场分析与评估，确定项目市场定位与经营业态。由被委托的专业机构组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理，控股公司通过审批项目年度经营预算与各项工作计划，以及其他各种监控手段监督项目运行情况，实现收益目标。委托经营的物业主要有丽思卡尔顿酒店、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店。委托经营的主要成本是固定资产折旧。
七、发行人所在行业状况
发行人按深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》属房地产开发行业，具体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广州、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
（一）房地产行业现状
2019年，中央政府始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势，住建部通过适时市场预警、央行通过货币闸口管控、银保监会通过资金流向监管，共同构建起了房地产市场风险防范机制；各地政府严格落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，因城、因区、因势施策，保持房地
产市场稳定发展。
根据国家统计局和WIND数据，2019年，全国商品房销售面积为17.2亿平方米，同比下降0.1%，增速较2018年全年回落1.4个百分点；全国商品房销售金额为16.0万亿元，同比增长6.5%，增速较2018年全年回落5.7个百分点。分城市来看，一线城市商品房销售面积同比上涨11.6%，二线城市销售面积同比增长2.9%，三四线城市销售面积同比下降0.6%。受房地产行业调控影响，全国商品房销售增速持续回落，不同城市出现分化，一二线城市销售形势优于三四线城市。根据中国指数研究院百城价格指数，2019年，全国百城住宅价格同比上涨
3.3%，涨幅较2018年放缓1.8个百分点；其中，一线城市、二线城市、三线城市住宅价格同比分别上涨0.7%、4.2%和4.6%，一线城市价格涨幅和2018年基本持平，二三线城市价格涨幅较2018年分别放缓2.9、4.1个百分点。
根据国家统计局和WIND数据，2019年，全国土地购置面积为2.6亿平方米，同比下降11.4%，增速较2018年下滑25.6个百分点；土地成交价款为1.5万亿元，同比下降8.7%，增速较2018年下降26.7个百分点。
根据世邦魏理仕和WIND数据，2019年，北京、上海、天津等重点城市优质写字楼整体空置率分别为13.8%、19.4%、42.6%，较上年分别提高6.2、4.3、
2.8个百分点；整体租金分别为426、302、116元/月*平米，北京、上海租金同比小幅上涨0.6%，天津租金同比下降4.3%。
（二）房地产行业发展趋势
2019年，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。
房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随
着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。
未来房地产市场的区域发展将是不平衡的，会出现明显的“分化”。具有经济基础优势的核心城市，人口会持续的导入，房地产市场规模可以继续扩大，但是三四线城市会面临人口流出，市场规模缩小，去化困难的局面。另一方面，行业的客户也发生了变化，80后、90后已成为购房的主力，公司的销售政策需与其需求和消费习惯相适应。
整体来看，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策和融资环境总体仍将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备规模及资金优势、经营策略坚持快速周转的企业将会继续保持竞争优势。对于多数企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，优化城市布局结构、升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过高质量的发展内核实现可持续的规模化发展。
（三）产业政策
国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡建设部、国土资源部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；国土资源部主要负责制定国家土地政策、土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易管理部门等。
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策。
2016年2月，央行及原银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且
相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
2017年1月，全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1月6日，央行强调要因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策，切实防范化解金融风险。1月10日，原银监会提出分类实施房地产金融调控。
2017年3月，政府工作报告明确房地产市场的三项重点工作：加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。
2018年3月，政府工作报告继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续对房地产市场实行差别化调控。同时，要求加快建立购租并举住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。此外，还提出稳妥推进房地产税立法，加强对房地产市场的税收调控。
2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：2019年房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。在此政策背景下，2019年房地产行业政策预计将以稳为主，同时更加强调因城施策、理性施策，房地产市场将保持平稳运行状态。
2019年5月，银保监会发布《“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），严查房地产违规融资。针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头，中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。银保监会接连在2019年5月和8月下发相应文件，对房地产融资进行控制。房住不炒和因城施策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。
（四）发行人竞争优势
1、品牌优势
自公司成立以来，金融街控股凭借丰富的经验及雄厚的实力，形成了独特的“金融街模式”，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过地产开发和产业聚集，促进经济发展，提升区域价值。2002年起，公司将“金融街模式”逐步在全国进行了复制和推广，先后在重庆、天津、上海、广州、武汉、成都、苏州等五大城市群中心城市，开发建设了重庆金融中心、天津环球金融中心、金融街（南开）中心、金融街（海伦）中心、金融街（苏州）中心等商务综合体，为提升进入城市产业升级、区域发展做出了积极贡献。公司已连续十余年被评为“中国房地产公司品牌价值TOP10”，持续蝉联“中国沪深上市房地产公司10强”，并凭借优异表现，荣膺“2018中国商业地产年度影响力企业”、“中国商业地产TOP100暨商业表现奖”等大奖。公司的综合竞争力和管理优势得到行业认可，公司的品牌影响力受到了社会的广泛赞誉，公司的内在投资价值得到了行业的充分肯定。
2、地区优势
公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”区域发展战略。2019年，公司在北京、深圳、天津、重庆、成都、武汉、廊坊、常熟、遵化、惠州、东莞等城市通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取20个项目，新增项目权益投资额169亿元，新增权益建筑面积234万平方米（其中地上权益建筑面积167万平方米）。截至2019年末，公司拥有可结算资源的规划建筑面积为1,753万平方米（对应权益规划建筑面积1,401万平米），公司项目储备总量更加丰富，区域分布更加均衡，有利于促进公司业绩稳健增长。
3、管理优势
发行人根据房地产价值规律，加强对投资管理、产品管理、营销管理、成本管理、合规管理等的标准、体系建设，同时以业务为导向推进信息化建设，提升经营决策支撑水平。发行人不断完善风险管理体系，完善一级风险监测指标体系，强化风险管理水平，继续提高公司治理水平，积极履行企业社会责任，实现依法合规经营。
公司持续优化完善管理机制，有效支持公司业务发展。一是梳理完善人才选拔任用机制，坚持有效管用、公开透明的选人用人标准，打造满足公司高质量发展的人才体系；二是完善以发展和利润为导向的考核激励机制，鼓励各子公司做大做强业务，提升市场竞争能力，促进公司内生发展；三是加强后备人才队伍建设，全面落实人才培养培训体系，提升各业务条线的专业能力、管理能力。
4、业务协同优势
发行人的主要业务为房产开发、物业租赁、物业经营，利用其运营业务上下游较强的渗透能力，充分发挥专业性、规模性特点，对业务信息、产品与服务、客户资源和业务机会进行协同整合。公司持续适当增持中心城市的优质物业，持续优化自持物业结构，建立满足公司需要的“大资产管理”体系，逐步开展资产管理业务的管理输出和资产证券化，提升资产管理业务盈利能力。截至2019年末，公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域拥有可出租面积约95.84万平方米的优质物业，公司通过增加写字楼出租面积、加强项目租约管理、优化项目业态配比、深化项目特色经营、开展项目主题推广、尝试管理输出等措施，使得资产管理业务写字楼、商业、酒店板块实现持续增长。
5、客户资源优势
发行人客户种类多，数量大，结构丰富，客户不局限于单一产业，金融、电信、电力、投资、外资等大型机构均为公司的优质客户，形成覆盖完整的产业链。发行人客户实力非凡，业务不断扩张，有庞大的商务物业需求，客户一般规模较大、实力较强，业务遍布全国各地，是各行各业中的领袖。发行人客户黏性强，维持多年的紧密合作关系，随着客户业务继续壮大，往往会考虑扩租，或者购入新的办公场所；当发行人开发新项目时，优先选择发行人产品。
八、发行人经营方针和战略
（一）新一轮发展战略概要
公司结合行业发展趋势和自身具体情况，重点把握五大城市群、产业消费升级、持有物业转型三大发展机遇，强化合作发展、协同发展、创新发展，统筹规模、效益、价值和风险之间的平衡，持续提升股东价值、客户价值、员工价值，实现公司持续、稳定、健康发展。
1、在区域发展上：公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心城市，拓展环五大城市群中心城市（北京、天津、上海、苏州、广州、深圳、重庆、成都、武汉）一小时交通圈的卫星城/区域，服务通州副中心和雄安新区的国家战略，适时拓展海外市场。
2、在业务发展上：公司以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品体系（商务产品、住宅产品、特色小镇产品、金融集产品）、四大服务体系（商务产品服务体系、住宅产品服务体系、特色小镇服务体系、金融集服务体系）为抓手，打造房地产全价值链业务平台。
（1）开发销售：以商务产品为主导，以住宅产品为基础，创新投资发展特色小镇产品（旅游度假康养小镇、绿色金融科技小镇），尝试发展政策支持产品（租赁住房、共有产权房等），积极应用信息技术、装配式建筑等先进技术，打造“绿色、健康、智慧、人文”产品，提升产品附加价值和盈利能力。
（2）资产管理：适当增持中心城市的优质物业，持续优化自持物业结构，建立满足公司需要的“大资产管理”体系，逐步开展资产管理业务资产证券化，同时尝试管理输出，提升资产管理业务盈利能力。
（3）增值服务：以客户需求、体验和发展为核心，协同教育、医疗等资源，打造升级针对公司四大产品体系的四大服务体系，逐步形成四大服务体系运营平台，开创公司新的赢利点。
（4）房产金融：公司结合开发销售、资产管理、增值服务等业务发展需要，向房地产价值链前后端创新发展投资基金和房产金融业务，在解决公司发展资金需要的同时，开创公司轻资产运营模式。
（二）公司2020年经营规划
2020年伊始，新型冠状肺炎疫情爆发，包括房地产行业在内的社会经济生产和经营受到较大的影响和冲击，为此，2月21日的中央政治局会议提出：“积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度”，统筹好疫情防控和经济社会发展。
中央政府“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”的政策定位不变，央行保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，各地政府“因城施策”落实好房地产长
效管理机制，促进房地产市场平稳健康发展。
面对艰难的中国经济和行业发展环境，2020年，公司将按照“提效保质、优化结构、稳中求进、质量发展”的总体经营思路，在战略引领下，加强统筹与调度，持续提升公司的市场竞争能力和市场竞争地位。
1、2020年公司工作目标
（1）投资计划：2020年，公司继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的区域战略，把握行业调整带来的结构性机遇，保持合理的投资规模和项目配比，计划实现项目土地投资权益金额约180亿元。
（3）业绩计划：2020年，公司将加强经营调度，保障公司经营安全稳健。
2、2020年公司经营措施
（1）坚持党的领导，发挥党的政治核心作用。2020年是中国全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，也是公司新一轮发展战略持续深入实施之年。公司将继续坚持党建引领，充分发挥党委领导核心和政治核心作用，始终坚持“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”，巩固深化“不忘初心，牢记使命”主题教育成果，不断加强党建基础工作的规范性和计划性，持续开展特色党建工作，深入推进全面从严治党工作，不断提升党的建设质量。在疫情防控的特殊时期，认真落实党中央、上级党组织的工作部署，坚定信心、有效防控、团结一致、共克时艰，为坚决打赢疫情防控阻击战，全面推进公司2020年各项工作任务提供坚强的政治和组织保障。
（2）做好疫情防控，有序推进复工复产工作。针对2020年初爆发的新冠肺炎疫情，公司及时成立疫情防控领导小组，制定疫情防控方案并组织落实。各子公司积极落实政府要求，在做好疫情防控的基础上，有序推动复工复产。公司开发销售业务通过加快前期效率、调整施工计划、加强工程管理、扩大销售途径、调整推货节奏等措施，资产管理业务通过强化卫生安全管理、调整经营管理策略、严格成本费用管控等措施，尽可能降低疫情对公司生产经营的影响，推进公司业务稳步发展。
（3）强化资金调度，确保公司财务安全稳健。2020年，面对严峻的外部环
境尤其是新冠肺炎疫情的不利影响，公司高度关注现金流安全，确保资金安全稳健。一是加强资金统筹管理，实现销售签约回款、项目土地投资、工程建设支出等大额资金收支之间的平衡，继续改善经营活动现金流；二是用好资金融通渠道，在用好传统银行、保险等间接融资渠道的基础上，充分利用公司资产好、信用优的优势，综合运用公司债券、资产证券化、中期票据、超短期融资券等金融产品，为公司募集期限合适、成本较低的资金，保障公司资金安全稳健，促进公司业务持续稳定健康发展。
（4）提高前期效率，提升公司运营管理能力。2020年，公司继续以“大运营管理体系”为抓手，进一步提高前期效率，一是强化工作前置，将市场研究、客户研究、政策研究、产品定位、战略资源、政府报批等工作环节前置和优化，向时间要效率；二是优化管理环节，加强业务协同、优化管理流程、挖掘客户价值、强化业绩考核等措施，向管理要效率；三是提升产品标准化，持续完善公司四大产品体系和服务体系，优化产品配置标准，创建集专项标准、品控手册、材料部品为一体的产品标准化建设体系，向产品要效率，提升公司运营管理价值和效益。
（5）坚持稳健投资，合理价格补充项目储备。2020年，面对复杂严峻的外部经营环境，公司一是坚定区域发展战略，深耕五大城市群中心城市，同时把握五大城市群人口流动、产业转移、消费升级等机遇，适当拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域；二是坚持聚焦主业，坚持以商务地产为重点，以住宅地产为基础，战略性布局特色小镇（旅游度假康养小镇、绿色金融科技小镇等）。在战略引领下，按照公司投资决策标准，以合理价格补充项目储备。
（6）提升产品品质，提升公司产品品牌价值。2020年，公司要继续以给客户创造价值为核心，提高产品价值，提升品牌红利。公司在产品研发环节，加强客户研究和市场调研，提炼产品价值和亮点，提高产品价值创造能力；在工程建设环节，多维度、全过程提升工程建设、竣工验收等品质控制，夯实产品价值创造基础；在营销服务环节，以为客户创造价值为核心，不断提升产品品牌影响力。
（7）优化资产结构，提升资产管理业务价值。2020年，公司将继续在“开发销售业务+资产管理业务”双轮驱动战略指引下，结合双轮业务在资金、盈利等方面的差异，持续优化资产结构，提升资产管理业务的价值贡献。一是在新冠肺炎疫情产生较大影响的背景下，公司统筹调配资产管理业务项目资源，加强招
商管理，强化成本管理，提升运营能力，继续将写字楼、商业、酒店板块的重点项目塑造成为区域标杆；二是充分发挥资产管理业务人才优势，积极拓展以管理输出和品牌输出为特点的轻资产管理服务，提升公司资产管理业务品牌影响力；三是结合自持项目的资产权属、区位、收益、前景等状况，积极尝试不同方式的资产证券化，打通持有物业“投融管退”全价值链模式，改善自持项目现金流。
（8）坚持以人为本，激发全体员工内在动力。2020年，公司将继续围绕战略发展方向及经营目标，按照房地产全价值链一体化业务平台需要，加强人才培养和梯队建设，保障公司业务发展；公司将按照市场对标、业绩优先的原则，推进考核与激励机制的转变，将业绩考核与公司发展质量相结合，完善子公司年度目标考核体系，健全开发类子公司分级管理体制，发挥业绩考核硬杠杆的激励作用；公司多维度、多方式关爱员工的工作、健康和生活，发挥企业文化软实力的激励作用。
（9）依法合规经营，保障公司持续健康发展。2020年，公司继续加强对行业趋势、市场调控等前瞻性研究，统筹好规模、效益、价值和风险之间的平衡，促进公司持续健康发展：加强行业动向监控，动态评估重点风险变动情况，积极应对行业和市场发展形势变化；加强依法合规经营，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断提升全员的合规意识、责任意识。
九、发行人违法违规情况
发行人不存在未披露或者失实披露的重大违法违规行为，不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。发行人及其重要子公司未被列入失信被执行人名单。
十、关联方关系及交易情况
（一）关联方关系
截至2019年末，公司关联方关系情况如下：
1、 发行人控股股东情况
表：发行人控股股东情况
2、2018年关联交易情况
3、2019年关联交易情况
近三年，发行人发生的关联交易决策程序合法，定价合理、公允，发行人关联交易遵循了公平、公正的原则，没有损害公司及股东利益的情况。
（三）关联方资金占用
近三年及一期，发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用，或者为控股股东、实际控制人提供担保的情形。
十一、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况
（一）关于是否涉及闲置土地
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商查询国土资源部网站，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在项目土地因闲置土地而被国土资源部门处以行政处罚的情形。
（二）关于是否涉及炒地行为
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年及一期，发行人及合并范围内子公司不存在将开发建设投资未达到项目总投资25%以上（不
含土地价款）的住宅房地产开发项目对外转出的行为。根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查国土资源部网站，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在通过转让土地赚取差价的“炒地”而被国土资源部门处以行政处罚的情形。
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年及一期，相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已承诺：发行人及纳入合并范围的子公司不存在国发【2010】10号文、国办发【2013】17号文中禁止的土地闲置、炒地等违法违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调查的情况。近三年及一期，相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为给发行人和投资者造成损失的，将依法向金融街控股和债券持有人承担赔偿责任。
（五）结论意见
综上所述，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在项目土地为应被征缴土地闲置费或被无偿收回国有建设用地使用权的闲置土地的情况，亦无正在被（立案）调查的情形；不存在通过转让土地赚取差价的“炒地”行为，亦无被国土资源部门就炒地行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情形。发行人及纳入合并范围的子公司近三年及一期内取得预售许可证具备销售条件的商品住房项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
第四节 财务会计信息
以下信息主要摘自发行人财务报告，其中关于发行人2017年度、2018年度以及2019年度财务数据均摘引自经审计的财务报告；2020年1-3月的财务数据摘引自发行人未经审计的2020年1-3月财务报表。其中，2017年度/年末数来源于2018年审计报告期初数，2018年度/年末数来源于2019年起执行新金融工具准则调整执行当年年初财务报表数。投资者欲对发行人的财务状况、经营成果及其会计政策进行更详细的了解，请查阅发行人最近三年经审计的财务报告及最近一期未经审计的财务报表。发行人2017年度、2018年度和2019年度的财务报告经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并由该机构分别出具了致同审字（2018）第110ZA2242号、致同审字（2019）第110ZA4477号和致同审字（2020）第110ZA4387号标准无保留意见的审计报告。
一、近三年及一期的财务报表
（一）合并财务报表
1、合并资产负债表
表：合并资产负债表
单位：万元
根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕6号），发行人将应收账款及应收票据项目拆分为“应收账款”及“应收票据”项目，“应付账款及应付票据”拆分为“应付账款”及“应付票据”项目，下同。
表：合并利润表
单位：万元
根据财政部《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会〔2019〕16号），发行人将原合并利润表中“资产减值损失”、“信用减值损失”行项目的列报行次进行了调整，下同。
标=（负债总额-合同负债）/资产总额
（5）应收账款周转率=报告期营业收入/[（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2]
（6）存货周转率=报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]
（7）总资产周转率=报告期营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]
（8）总资产报酬率=（报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出）/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]×100%
（9）加权平均净资产收益率：根据中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9号的通知的规定：加权平均净资产收益率(ROE)的计算公式如下：ROE=P/（E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0）。其中：P对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；NP为归属于公司普通股股东的净利润；E0为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0为报告期月份数；Mi为新增净资产次月起至报告期期末的累计月数；Mj为减少净资产次月起至报告期期末的累计月数
（10）EBITDA利息保障倍数=（利润总额+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+列入财务费用的利息支出）/（列入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
（11）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
（12）利息偿付率=实际支付利息/应付利息
（13）2020年1-3月数据未做年化处理
三、本期债券发行后公司资产负债结构的变化
本期债券发行后将引起发行人资产负债结构的变化，假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：
（四）假设本期债券募集资金中20亿元均用于偿还到期公司债券。
基于上述假设，以合并报表口径计算，本期债券发行对发行人财务结构的影响如下表：
表：本期债券发行对发行人财务结构的影响
单位：万元
第五节 本期募集资金运用
一、募集资金规模
二、募集资金运用计划
（一）初步计划
本期债券的发行规模为不超过20亿元（含20亿元），本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还回售公司债券。
本期债券初步拟用于偿还的回售公司债券在下述范围内确定：
表：本期债券拟偿还回售公司债券明细
单位：亿元、%
券到期或回售前用于补充流动资金。
在不影响募集资金正常使用的情况下，本公司可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、单位人民币7天通知存款、交易所债券逆回购等。同时，如本期债券募集资金到账时间早于相关债券行权回售到期或付息时间，本公司可在不影响最终募集资金用途的前提下，根据公司财务管理制度，在债券回售或到期前将闲置的债券募集资金暂时用于补充流动资金，相关债券回售到期或付息时再用于债券偿付。
经本公司董事会及股东大会审议通过，本期公司债券募集资金具体使用规划将根据发行时的资金需求及市场状况，具体授权本公司经理班子依照《公司法》、《证券法》及《公司债券发行与交易管理办法》等法律法规及《公司章程》的有关规定进行调整及披露，并按照公司制度履行内部决策程序。
本公司承诺本期债券的募集资金用于约定用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。
本公司承诺本期债券募集资金不用于购置土地和不用于住宅类房地产业务。
三、募集资金运用对发行人财务状况的影响
（一）对发行人资产负债结构的影响
假设本期债券募集资金按照上述用途
（二）对发行人财务成本的影响
发行人通过本次发行固定利率的公司债券，有利于锁定公司财务成本，避免贷款利率波动风险。
（三）对发行人短期偿债能力的影响
参见“第六节 财务会计信息”之“七、本期债券发行后公司资产负债结构的变化”。
第六节 备查文件
一、备查文件
1、中国证监会关于同意金融街控股股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复；
2、本期债券募集说明书；
3、本期债券募集说明书摘要；
4、发行人2017年-2019年经审计的财务报告，2020年一季度未经审计的财务报表；